Блог, Недвижимость, строительство

В последние десятилетия, одним из успешных украинских бизнесов считался арендный. Да, он не приносил многомиллионные доходы, как на Лазурном берегу или в Майями, но на хлеб с маслом и с икрой владельцам квадратных метров рассчитывать приходилось. Посудите сами, сдача в аренду, например, квартир – это по сути пассивный доход. Гражданин приобрел недвижимость, привел ее в приличное состояние и пустил в нее квартирантов.

Кто-то может сказать, «что в этом деле прибыльного, так мизер». Ну, это как посмотреть! Многое зависит от количества объектов недвижимости, их расположения, конечно же, состояния. Класс жилья, сдаваемого в аренду, напрямую влияет на его стоимость и, соответственно, на доход, приносимый собственникам квадратных метров.

Владельцам однокомнатной «хрущевки» на краю света (где-нибудь на задворках спального района), да к тому же, с «легкой косметикой», навряд ли стоит рассчитывать на большие дивиденды от сдачи в аренду. Квартирантами могут стать те граждане, которые не располагают сами большими доходами, приехавшие иногородние жители или молодые люди, которые решили стать самостоятельными. Аренду такой квартиры, чаще доставшейся по наследству, бизнесом никак не назовешь, а вот проблемы получить можно. Какие? Ну, например, вынужденное выселение квартирантов, которые категорически не хотят «съезжать» и при этом не платят за проживание.

Собственники нескольких квартир, расположенных в центре города или на побережье, в которых выполнен ремонт, и, которые меблированы и укомплектованы бытовой техникой, естественно, могут рассчитывать на хороший ежемесячный доход. Да, вначале необходимо было вложить финансы в приведение к «божескому виду» купленных квадратных метров или приобрести уже готовую недвижимость в отремонтированном состоянии. Но, в любом случае, такие объекты сразу начинают работать на своего хозяина. Конечно же, первое время уйдет на окупаемость вложенных средств, но, зато потом, сдаваемая в аренду недвижимость начнет приносить настоящую прибыль. И, несмотря на, вроде бы, достойных арендаторов, которые на первый взгляд благополучны и платежеспособны, владельцам дорогих квадратных метров тоже приходится сталкиваться с проблемами, принудительно выселяя арендаторов.

Как выселить квартирантов без договора Украина

Сдав свои квадратные метры в аренду, собственники предполагают, что нашли людей, которые будут воспитанными, вежливыми, тихими, добросовестными, ответственными не отягощенными вредными привычками. Да, владельцы сдаваемых квартир мечтают об идеальных квартирантах, которые будут соответствовать всем ожиданиям хозяев и при этом вовремя оплачивать коммунальные счета и вносить арендную плату.

Но, к сожалению, не всем мечтам суждено сбыться. Адекватные и порядочные арендаторы, конечно же, есть, но в последнее время участились случаи негативных примеров. Все плохое и неприятное проявляется уже после вселения новых жильцов и подписания договорных обязательств, если таковые есть.

Что скрывать, граждане, которые сдают в аренду свои квадратные метры, вроде бы де факто и подписывают договоры с квартирантами, но де юра – нет. Неважно, чем руководствуется собственник, сдающейся квартиры: желанием, чтобы она не пустовала; осознанной целью по получению пассивного дохода, но они рискуют.

В девяноста пяти случаях из ста, арендодатели идут путем граждан, которые не соблюдают законодательство. Вроде бы и подписаны договорные обязательства между двумя сторонами, но вот юридической силы они не имеют. Поскольку, согласно действующему украинскому кодексу, собственники квадратных метров, сдаваемых в аренду, обязаны заплатить налоги. И вот здесь возникает «но»! Только единицы являются в данном вопросе законопослушными гражданами, платя налог. Кстати, договорные обязательства между арендаторами и собственниками квадратных метров, должны быть удостоверены нотариально – а это дополнительная статья расходов, поскольку является нотариальным действием, за которое необходимо платить.

И когда возникает коллизия с принудительным выселением квартирантов, у собственников сразу же возникает вопрос: что делать и к кому обращаться? Все соотечественники прекрасно осведомлены о том, что все нерешенные и спорные моменты требуют обращения в судебные органы. Но, как любая государственная структура, тем более, деятельность которой опирается на правовой регламент, суд потребует документ, в котором прописаны обязательства каждой стороны, оформленный официально.

А что может предъявить арендодатель, из квартиры которого не желают выселяться квартиранты? Бумагу, где в лучшем случае будут указаны паспортные данные обеих сторон и прописаны сумма помесячной арендной платы, залоговая сумма. А если договорных обязательств в документальном виде и вовсе нет, какие могут быть подтверждения неисполнения договоренностей со стороны арендаторов.

Нет договора – нет никаких обязательств! В этом случае владельцы сдаваемой квартиры очень рискуют «нарваться» не непорядочных жильцов, но зато при этом могут сэкономить деньги, обходя налоги.

Арендаторы, которые вселяются в жилые помещения без договоров, тоже рискуют. Что срывать, среди арендодателей тоже встречаются непорядочные, алчные и не совсем адекватные граждане. Живя без договоров, можно в одночасье оказаться на улице, не получив залоговую сумму, или быть выставленными с квадратных метров досрочно и без предупреждения, невзирая на наличие грудных детей и начала отопительного сезона. Печальная картина, не правда ли?

Нелегальным способом аренды жилья пользуются очень часто, поскольку на, первый взгляд, он удобен и экономичен. Благодаря устным договоренностям, риски существуют у обеих сторон. Квартиросъемщикам это грозит внезапным выселением по желанию собственников, а хозяевам, наоборот, нежеланием со стороны арендаторов выезжать. Парадокс, не правда ли?

Чаще, в ситуациях, связанных с нежеланием покидать арендуемые квадратные метры, побеждают владельцы жилья. Поскольку, отсутствие договорных обязательств, оформленных официально, делает проблематичным возможность доказательства по правомерному нахождению арендаторов в квартире.

Собственниками может быть вызвана полиция и сделано заявление о посторонних гражданах, находящихся на территории принадлежащей им недвижимости. Арендаторам, не желающим выселяться и не имеющим оформленных договорных обязательств, придется покинуть квартиру самостоятельно либо им поможет в этом полиция.

Как выселить квартирантов с договором

У законопослушных арендодателей существует возможность по выселению нерадивых квартирантов на основании статей Гражданского кодекса. Естественно, речь идет о тех случаях, когда между владельцами квадратных метров и жильцами подписываются договорные обязательства в официальном формате.

Статьями гражданского кодекса четко очерчивается ряд причин, на основании которых, арендодатели имеют право выселить своих квартирантов. Так, статья №825 называет причинами выселения арендаторов ситуации, связанные с:

•         Приостановкой оплаты ежемесячных взносов со стороны арендаторов в качестве оговоренной арендной платы. Речь идет о, так называемых краткосрочных сделках, при которых выселение возможно при отсутствии двухмесячной арендной платы. При долгосрочных официальных договорных обязательствах о выселении можно говорить, если существует задолженность за шесть месяцев. При нежелании арендаторов в добровольном порядке внести имеющиеся задолженности, у собственников арендуемых квадратных метров есть возможность обращения в судебные инстанции с иском, связанным с выселением и возмещением неуплаченных сумм.
•         Причинением порчи имущества арендодателя. Если со стороны арендаторов отсутствует желание возместить убытки в добровольном порядке, то собственники, обратившись в судебные органы может получить компенсацию в виде восстановления поврежденного имущества в срок до двенадцати месяцев либо решение по возмещению денежных средств. Судебными органами может быть продлен срок по восстановлению имущества еще на двенадцать месяцев при встречном исковом заявлении со стороны арендаторов. Обычно, чтобы не тратить время на судебные разбирательства стороны приходят к компромиссному решению. Собственники квадратных метров получают из залоговых сумм компенсацию на ремонт и восстановление поломанного имущества + судебные издержки.

В случаях, когда арендаторы не нарушили ни одного пункта договорных обязательств, выселение в досрочном порядке их не допускается. То есть, по прихоти владельцев квадратных метров, сдающихся в аренду, добропорядочных и законопослушных жильцов до окончания аренды выселить нельзя. Но, имеется одно небольшое «но»!

В случаях, когда владельцы квартиры планируют собственное вселение в сдаваемый объект, тогда можно говорить о досрочном выселении. При этом квартиранты должны быть уведомлены о прекращении договорных обязательств за три месяца до искомой даты. Об этом говорится в статье №822 в гражданском украинском кодексе. Причинами законного выселение квартирантов из арендуемых квадратных метров могут быть те, которые четко прописаны в договорных обязательствах, с предварительным обсуждением между двумя сторонами.

Стоит отметить тот факт, что если квартиранты имеют желание расторгнуть договорные обязательства, то им необходимо об этом известить владельцев арендуемых квадратных метров в срок не менее трех месяцев до момента выезда. Если же этого не сделать, то у собственников есть все основания требовать внесение арендной платы за оставшийся до окончания договора период, несмотря на то, что жильцы уже не проживают в указанном объекте.

Что делать если жилец не платит за квартиру?

Конфликтные ситуации между арендодателями и их жильцами – далеко не редкость. В последнее время, многие специалисты, работающие в сфере недвижимости, указывают на то, что напряженные отношения между собственниками и арендаторами возникают из-за неуплаты оговоренных сумм и частой порчи имущества. Случаи вандализма и, даже краж, со стороны квартирантов заставляют владельцев квадратных метров очень осторожно подходить к выбору жильцов.

Несмотря на сложную ситуацию и большое количество перемещенных лиц, которые попали в жесточайшие условия и ищут временное жилье, многие собственники не спешат сдавать имеющиеся квадратные метры. Кто-то из владельцев уже столкнулся с проблемами, связанными с арендаторами, кого-то это пока не коснулось, но настороженность явно присутствует.

Стоит отметить, что если бы, все граждане были законопослушными, то такого количества проблем можно было бы избежать. Но, соотечественники, идут вразрез с законодательством и не оформляют официальные договорные обязательства с арендаторами, пытаясь и заработать, и уйти от уплаты налогов. Когда же возникают спорные моменты и выявляется не порядочность и недобросовестность арендаторов, собственники начинают искать защиту у правоохранительных органов и государства. Но, позвольте, если бы были соблюдены все нюансы договоров, связанных с арендой и взаимодействием владельцев и жильцов на законодательном уровне, тогда да. У каждой стороны была бы возможность апеллировать к закону и требовать соблюдения своих прав. А при подписании простой бумаги нет никаких гарантий, поскольку она никого ни к чему не обязывает. Об этом стоит помнить обеим сторонам – и арендаторам, и собственникам!

Итак, «квартиранты не хотят платить» считается на данный момент самой большой и часто встречаемой проблемой. Кто-то из новых жильцов вносит плату не по установленному графику, кому-то «проще и удобнее» ее и вовсе игнорировать. Рамками статьи №815, имеющей отношение к гражданскому кодексу, оговаривается перечень всего того, что имеет отношение к обязанностям арендаторов.

Речь идет об: использовании арендуемых квадратных метров только для проживания; поддержании квартиры в надлежащем состоянии; не проведении реконструкций и перепланировок, без разрешения собственников; о своевременном внесении квартирной и арендной оплат за снимаемое жилье. Говоря о коммунальных оплатах, стоит отметить, что их внесением должны заниматься арендаторы, при условии, если иное не оговорено в договорных обязательствах.

Конечно же, проще всего «договариваться на берегу» и решать все конфликтные ситуации «мирными» способами. Если возникает проблема с несвоевременной оплатой денег за проживание, то у собственников есть законное право по предъявлению арендаторам претензии. В самовольном порядке выселение жильцов до окончания договора невозможно, даже при отсутствии арендной платы – но, это только при условии отсутствия данного пункта в договорных обязательствах.

Поэтому, отсюда напрашивается очень простой вывод – прежде чем заморачиваться сдачей в аренду имеющихся квадратных метров, необходимо иметь на руках юридически правильно составленный договор. Именно от того, какие пункты включены в перечень обязательств со стороны квартирантов во многом будет зависеть защищенность собственников от многочисленных «проблем» с нерадивыми и непорядочными жильцами.

Граждане должны отдавать себе отчет в том, что все спорные моменты решаются через судебные органы, в том числе и проблемы с арендаторами.Если на предъявленную претензию и предупреждения квартиранты не реагируют и продолжают не вносить арендную плату, то необходимо предпринимать следующий шаг. В случаях, когда не удается договориться с жильцами мирными способами, то собственниками подается исковое заявление с указанием проблемы в суд. В ходе законных действий, владельцам удается и избавиться от недобропорядочных арендаторов, и получить компенсацию накопленного долга.

Когда нельзя выгнать квартирантов?

Напоминаем, если арендаторы ничего не нарушают, имеется в виду пункты официального арендного договора, регулярно вносят плату за проживание, то их выселить, до истечения сроков, нельзя.

Законодательством на прописаны аспекты, связанные с временем года, наличием отопительного сезона, погодными условиями, а также количеством и возрастом детей у квартирантов, влияющих на возможность досрочного выселения или не выселения арендаторов, а также их проживания по истечению подписанных договорных обязательств.

Данные нюансы могут быть обсуждены отдельно и внесены в договор по согласию обеих сторон, то есть собственниками и жильцами. Особую сложность составляют те случаи, когда квартиранты регистрируются на арендуемых квадратных метрах официально. Данная практика получила повсеместное распространение, поскольку, например, в школы и гимназии принимаются только те дети, которые имеют соответствующую регистрацию или прописку (по-старому).

Идя на встречу квартирантам, и прописывая на территории арендуемой квартиры детей, собственники могут столкнуться с большими проблемами в случаях принудительного выселения. При выселении по судебному решению, будет требоваться согласие органов, связанных с опекой и попечительством, которые будут принимать участие в рассмотрении спорных ситуаций с детьми. В данных случаях действия предусматриваются статьей №19 Семейного кодекса.

Кто имеет право выселить квартирантов?

 Конечно же, любому собственнику, решившему найти квартирантов на свои квадратные метры, очень хочется получить не только платежеспособного человека, но еще и порядочного, и честного. К тому же, чтобы не был проблемным, не имел дурные привычки, был тих и не конфликтовал с соседями, не дебоширил, был аккуратен и чистоплотен и, естественно, платил в оговоренные сроки арендную плату и коммунальные. Мечта любого собственника, не правда ли?

Но, жизнь диктует свои правила, и чаще всего владельцам квартир приходится иметь дело, в лучшем случае, с обычными людьми, которым свойственны разные недостатки, а в худшем – с жильцами, которые не платят по счетам, не вносят аренду и не хотят при этом выселяться.

Если оформление аренды квадратных метров происходит в рамках, предусмотренных законодательством, то при обращении в суд, собственники в девяноста пяти случаях выигрывают дела и квартирантов выселяют. На основании договорных обязательств собственники имеют право обратиться в полицию за помощью в выселении не желательных квартирантов. Если же договор не был оформлен официально, а это означает, что с нарушением действующего законодательства, у владельцев тоже есть возможность обращения в полицию с заявлением о незаконном присутствии чужих людей в квартире. Чаще всего, когда такие ситуации случаются, квартиранты, видя серьезность момента, готовы сами «добровольно» покинуть квадратные метры.

Собственникам стоит помнить о том, что в таких случаях они попадают в «поле видимости» соответствующих органов государственного контроля правопорядка в контексте незаконности сдачи квартиры.

Что делать, если квартирант отказывается покинуть жилье

Благодаря статьям из Гражданского кодекса, собственники квадратных метров, сдаваемых в аренду хорошо защищены от всякого рода проблем. С другой точки зрения, у квартирантов тоже существуют возможности по защите своих прав, которые могут нарушить владельцы объектов недвижимости.

У арендаторов существует право продлить аренду снимаемого жилья и даже приобрести ее на основании статьи №822 гражданского кодекса. По окончанию договорных обязательств собственники в случаях продления аренды на новых условиях обязаны заранее об этом уведомить своих жильцов.

Если по истечении договора владелец не намерен продлевать аренду своих квадратных метров с указанными гражданами, то их (квартирантов) нужно об этом уведомить в установленные сроки. В иных обстоятельствах, жильцы могут продолжать проживать в квартире и выселить их можно будет только согласно решению суда.

Сколько времени дается на выселение из съемной квартиры

Поскольку под договором аренды понимают с оглашение между двумя сторонами и каждый договор может быть изменен в ту или иную сторону, то и сроки по выселению могут быть различными. Вообще, за три месяца до окончания действия договорных обязательств стороны уведомляют друг друга о его прекращении или продлении на других условиях. Но, это речь о договорах длительного действия. Если же говорить о кратковременных обязательствах сроки по выселению могут быть различными – главное, они должны быть зафиксированы на бумаге и официально оформлены.